房地产巨头为何纷纷出国投资
温克坚
楼市风声鹤唳，官方统计数据进一步坐实了国内楼市下行趋势。2014年7月末，商品房待售面积55230万平方米，7月当月楼市销售总额降至5182亿元，环比下滑30.5%，创今年最大月度跌幅。
而与这个趋势不同的是，以万达、万科、绿地、中海、碧桂园等为代表的大型开发商掀起了一股出海投资浪潮，他们在东南亚、欧美等国家购置写字楼，竞拍土地，或者和当地开发商合作，投资建设新的房产项目。
根据某研究机构统计，2008年，中国房企境外投资数额大约是6900万美元，而到了2013年投资额度飙升到150亿美元，2014年上半年这个数据已经达到120亿美元，2014年全年可望超过200亿美元。与此同时，中国个人在海外购置物业也出现井喷，据说2013年4月至2014年3月财年，中国人在美国购房金额约220亿美元，中国个人和机构频繁的海外投资活动，十分抓人眼球，一些财经媒体甚至拿日本当年海外投资浪潮相提并论。
开发商出海投资这个日益凸显的现象，说明随着全球化的深化，国际经济竞争格局发生变化，原来传统上以劳动力和土地环境等资源参与国际分工和竞争的中国，慢慢地在资本、管理、技术等领域也开始有了一定的发言权。从劳动密集型产品的出口到资本输出，也说明中国经济体效率在提高，有能力在国际经济舞台和众多同行同台竞技，这也会强化中国和全球经济的互动和相互依赖，中国经济体必须按照普世市场规则和法治体系来运转并证明自身的价值，这会引导中国社会走上更良善的路径，无疑是让人欣慰的现象。
不过，开发商出海看起来美妙，但实际运作起来将会困难重重。文化差异、团队能力、项目管理能力、对境外税收法律劳工环境等的理解，都需要时间，需要成本，需要磨合，其中的不确定性因素会比国内更多。由于国际资本格局的变化带来的汇率风险，对于中国开发商来说，其潜在影响尤其巨大。
除了一般的商业环境和交易成本之外，像欧美这样的成熟市场，土地供应不由地方政府操控，规划设计体系规范化程度很高，融资工具非常多元化，而市场需求也相对稳定，房地产是一个高度竞争性行业，并没有太高的盈利空间。因此，国内房产企业成批出海，并不是一个从红海转向蓝海的轻松旅程。一些出海企业，高调张扬项目盈利前景，似乎境外房地产开发是一个诱人金矿一般，反而让人觉得其中或许有猫腻。
当然，国内房地产企业经过这么多年市场培育，也形成了一定的竞争能力和优势，比如建筑成本、管理效率和规模优势等等，不排除对于特定的项目，国内企业可以抓住一些机会。但从市场竞争程度来看，我们认为这只能是特例，而不是一般态势。
那么，激发这股房地产企业出海的基本动力是什么？
国际形象可能是这些开发商出海的表面理由。目前出海的开发商，以业内巨头为主。比如万科、万达、绿地、碧桂园、富力等等，对于这些大企业来说，树立一个国际公司形象当然有重要的价值。在海外投资一两个项目，所需资金不过几千万几亿美元，即使运转效果不佳，也不至于亏损太多，但在对外宣称上，则可以高调宣传国际化进程，提升公司形象。
搭建境外融资平台则是房企更直接的动力之一。在宏观调控政策影响下，金融机构对开发商限贷惜贷非常普遍，而国内楼市成交额下降又导致开发商资金周转减速，资金压力大增。虽然国内大型房企可以通过信托债券等市场进行融资，但这些渠道的融资成本往往大幅高于银行类金融机构，和国际融资成本相比，海外的开发贷和资金使用、融资成本远远低于国内，更是高出一大截。因此房企蜂拥海外的背后，是众多金融机构、中介的助推作用。
境外设立平台公司，可以通过内保外贷的方式进行低成本融资，也就是境内银行为境内公司的境外投资子公司提供对外担保，境内公司反担保境内银行，最后境外银行给境外子公司发放相应的贷款。而境外获得融资后，在必要的时候，可以反哺境内公司。这当中虽然还有外汇管制这样的政策性障碍，但通过境内境外两个平台，可以绕开国内严格管控的金融环境，获得伸向国际资本市场的一个触角，而国际金融市场利率水平低，可以对冲相应的交易成本，提升公司的持续经营能力。
以万达集团为例，通过收购香港上市公司恒力商业地产，再把境内公司资产部分地装进去，把恒力改名为万达商业地产，成为万达集团的香港融资平台。搭建好这个平台后，万达集团在国际债券市场上的融资能力大幅度提高，2013、2014年已经发行了两次总额超过10亿美元的债券，这些债券的融资成本几乎和国内的银行贷款相比产不多，显然比国内的信托融资要低很多。
有了海外平台，这些海外平台不再受国内政策和法律约束，他们可以按照更普遍的全球商业规则行事，而不必配合政府的脸色行事，不但可以分散市场风险，客观上，海外平台可以成为对国内政策反制的一个杠杆。从这个意义上来说，开发商出海有一种用脚投票的后果，对国内商业环境，尤其是特定行业的商业环境，起到某种竞争作用。这对政策决策层和市场监管无疑构成了某种压力，是对恣意的行政权力的一种牵制。
当然，目前出海的开发商中，不同产权结构和治理结构的公司，其出海投资的目的可能各有侧重点。像碧桂园这样有家族色彩的公司，除了融资通道和资产安全考虑之外，投资项目必须能经受商业合理性考验，因此其首批选择的项目是马来西亚，不仅土地价格十分低廉，商业环境和大陆本土差异不同，潜在客户群体都和碧桂园之前的有所重叠，因此开发风险相对较小。
而像万科这样的企业，其国际化过程目的似乎更多是为了获取国际经验，提升公司全球化管理能力，因此其步骤相对低调和谨慎，万科目前的海外投资策略是，必须寻求当地合伙人，以求把风险降到最低。
像绿地这样的大型房企，一方面在国内攻城掠地，激烈争夺业界老大的地位，为管理层带来政治收益。另外一方面，绿地这样的企业并不缺乏资金，海外拓展并不以融资平台为目的，更多的是为了国际形象，商业合理性的考虑反而是次要的，依靠很多非市场化资源的支持，变身成为一个跨国发展的集团，最后或许成为一个商业怪兽，甚至会成为市场规则的破坏者。
总之，开发商海外投资热潮涌动，但其出海目的各有盘算。要真正在欧美成熟市场站稳脚跟，成为国际级开发公司，目前还看不到迹象。
2014-08-18
来源： 大家（微信）